Transparencia total sobre nuestro pipeline de datos, algoritmos de scoring y modelado de riesgo de inundación. Desde la ingestión de datos hasta el ranking potenciado por IA - acá está el stack completo.
Recopilamos publicaciones de departamentos y casas de portales inmobiliarios públicos en Paraguay. Todo automatizado, actualizado periódicamente.
Los datos incluyen precios, áreas, coordenadas, amenidades, estado de construcción, tipo de vendedor - todo lo que está disponible públicamente en cada publicación.
Los precios vienen en USD y en Guaraníes Paraguayos. Convertimos todo a USD usando la tasa de cambio vigente, porque los campos en USD de algunos portales no son confiables para publicaciones en Gs.
Las publicaciones inmobiliarias son desordenadas. Acá está lo que detectamos:
Algunos listados muestran un pago inicial (anticipo/cuota) como el precio de venta. Un departamento de "75.000 USD" que en realidad son $75k de anticipo de una propiedad de $150k.
Cuando los m² incluyen áreas comunes, pasillos o terreno. Detectamos estos casos y corregimos cuando la discrepancia es significativa.
Publicaciones de proyectos que anuncian la unidad más barata. El departamento real que obtendrías a ese "precio" puede no existir. Marcado y penalizado.
Publicaciones marcadas como "A estrenar" que en realidad están en construcción. Los reclasificamos porque "en construcción" y "listo para mudarse" son propuestas de valor muy diferentes.
Errores en áreas o precios que no tienen sentido físico. Detectados automáticamente mediante validación cruzada de los datos.
Las publicaciones marcadas no se eliminan. Reciben una penalización de calidad que las baja en el ranking. Todavía las ves. Solo sabés que son sospechosas.
¿Está subvaluado?
Respondemos una pregunta: ¿es esta propiedad barata para lo que es? Cada propiedad se compara con similares - mismo barrio, misma cantidad de dormitorios. Clasificamos por precio por m², así la más barata sube al tope. Luego sumamos estado (nuevo > renovado > usado), amenidades (estacionamiento, piscina, seguridad) y cuánto tiempo lleva publicado. Un score de 80+ significa que está en el ~20% más barato de su grupo de pares y en buen estado.
| Componente | Peso | Qué Mide |
|---|---|---|
| Precio vs Pares | 45% | Rango percentil de precio por m² dentro del barrio y cantidad de dormitorios. Más barato = mayor score. |
| Calidad de Construcción | 20% | A estrenar y excelente estado puntúan más alto. Necesita renovación puntúa más bajo. |
| Valor de Amenidades | 15% | Estacionamiento, piscina, gimnasio, seguridad - ponderado por lo que más valoran los compradores. |
| Frescura de Mercado | 20% | ¿Cuánto tiempo lleva publicado? Las publicaciones más nuevas puntúan más alto - el mercado aún no las ha descartado. |
¿Va a generar retornos?
El score de inversión es para inversores de compra para alquilar. Estimamos el alquiler mensual comparando con publicaciones de alquiler similares, luego calculamos el rendimiento - pero con un ajuste para pre-construcción.
Un departamento "en pozo" que no se entrega por 2 años no puede generar alquiler durante ese tiempo. Sumamos el ingreso de alquiler perdido al precio de compra antes de calcular el rendimiento. Un departamento en pre-construcción de $100K con $500/mes de alquiler estimado tiene un costo efectivo de $112K (= $100K + 24 meses × $500), reduciendo su rendimiento de 6,0% a 5,4%.
También consideramos si realmente podés salir de la inversión (liquidez del barrio), si la zona se está apreciando (tendencia) y el riesgo físico (inundación).
| Componente | Peso | Qué Mide |
|---|---|---|
| Rendimiento Ajustado | 30% (Dptos) / 20% (Casas) | Alquiler anual ÷ costo efectivo. Pre-construcción suma el alquiler perdido al precio. |
| Precio vs Barrio | 25% | Comprar por debajo del mercado es la primera victoria. |
| Liquidez del Barrio | 20% | Más publicaciones + ventas más rápidas = salida más fácil. |
| Tendencia del Barrio | 15% | Cambio de precio interanual. Los barrios en alza se aprecian. |
Las publicaciones con datos sospechosos (precio parece un anticipo, área inflada, precio "desde") reciben una reducción en sus scores. Ninguna publicación baja del 10% de su score bruto - incluso las publicaciones sospechosas merecen algo de visibilidad.
| Problema Detectado | Penalización | Efecto |
|---|---|---|
| Pago inicial como precio de venta | 0.20x | Severo. El precio probablemente es incorrecto. |
| El área incluye terreno/común | 0.50x | $/m² es artificialmente bajo |
| Precio "Desde" | 0.55x | El precio real probablemente sea más alto |
| Preconstrucción mal etiquetada | 0.90x | No listo para mudarse como se afirma |
| Publicación obsoleta (>90 días) | 0.45x | Puede estar vendido o sobrevalorado |
Desglose en vivo de las banderas de calidad de datos detectadas en todas las publicaciones. Las banderas rojas indican problemas graves; las banderas ámbar son preocupaciones moderadas.
Cómo se distribuye cada componente de puntuación en todas las publicaciones - entendé dónde se agrupan y dispersan los scores.
Cómo las amenidades individuales afectan los precios de los inmuebles en el mercado
Los datos provienen de publicaciones inmobiliarias y pueden contener imprecisiones. Nuestro pipeline de limpieza de datos detecta y corrige automáticamente los errores más comunes - pero siempre verificá los detalles directamente con el vendedor antes de tomar decisiones.
Las ponderaciones de scoring reflejan nuestro mejor criterio sobre lo que importa en el mercado de Gran Asunción. No están calibradas contra resultados históricos de venta - no tenemos acceso a precios de cierre. El ajuste de rendimiento para pre-construcción asume 24 meses para 'en pozo' y 12 meses para 'en construcción' - los plazos reales de entrega varían. Usalo como herramienta de filtrado para encontrar publicaciones interesantes más rápido, y después hacé tu propia diligencia debida.
| Riesgo de Inundación |
| 10% (Dptos) / 20% (Casas) |
| Modelo de inundación basado en elevación. Mayor peso para casas (nivel del suelo). |
Las casas ponderan más el riesgo de inundación (20% vs 10%) porque están a nivel del suelo. Los departamentos en zonas inundables generalmente están elevados y menos afectados. Las casas también ponderan menos el rendimiento (20% vs 30%) ya que más frecuentemente son ocupadas por el propietario.